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A construção de imóvel sobre terreno do sogro ou sogra, ou mesmo de outro familiar, é muito comum. Geralmente acontece quando jovens casais resolvem construir nos fundos do terreno de seus pais, ou mesmo em terreno “emprestado”.
Essa situação pode perdurar por bastante tempo, mas os problemas eventualmente aparecerão: no momento do falecimento dos proprietários do terreno ou em eventual divórcio do casal que construiu o bem.
E agora?
A quem pertence a construção? Existe algum direito sobre o imóvel? E sobre o terreno?
Vejamos o que dizem os artigos 1.253 e 1.255 do Código Civil:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Ou seja, em regra, a construção pertence ao proprietário do terreno e a pessoa que construiu possui grandes chances de perder todo o investimento realizado.
No entanto, é importante destacar que sim, existem exceções a essa regra.
Os próprios artigos mencionados preveem que, caso haja prova de que a construção foi realizada por pessoas de boa-fé, é possível pleitear uma indenização pela construção, pelo valor investido ou pelo valor de mercado do imóvel.
Além disso, em alguns casos, é viável até mesmo adquirir o terreno, mediante reembolso ao proprietário, caso o valor da construção seja substancialmente maior do que o valor do terreno, conforme prevê o parágrafo único do artigo 1.255 acima.
Assim, a solução para quem pensa em construir em terreno alheio, é buscar, desde o início, criar provas de sua boa-fé, guardando todos os comprovantes relativos aos gastos com a construção, por exemplo. Outro exemplo (a ser realizado em conjunto com o primeiro) seria elaborar uma declaração assinada pelos proprietários do terreno, autorizando a realização de tal obra para a sua moradia, no local.
Lembrando que, ainda assim, a propriedade do terreno continuará sendo do proprietário original! O que se busca garantir aqui é o direito à indenização pela construção e investimento realizado no terreno alheio.
Assim, em eventual inventário pelo falecimento dos proprietários do terreno, o que se buscará é uma indenização referente à construção. Quem construiu não herdará o imóvel junto com os herdeiros.
Já em eventual divórcio entre o casal que construiu o bem, a partilha será feita justamente sobre eventual indenização a ser recebida pela construção - e essa indenização deve ser paga pelo proprietário do terreno (ou seus herdeiros), como vimos acima. Caso isso não aconteça, o que se partilhará no divórcio são os direitos sobre o imóvel: direito de habitá-lo, de alugá-lo etc.
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Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
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