CUIDADOS ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE UM IMÓVEL

A compra de um imóvel, se realizada sem cautela, pode se tornar um pesadelo ao comprador.

A “cautela” a que me refiro vai muito além de verificar a matrícula do bem. Existem muitas outras precauções relevantes que podem ser tomadas antes da realização da compra de um imóvel.

A análise minuciosa para a compra (e também para a venda) de um bem imobiliário poderá ser realizada por profissionais jurídicos da área, e é chamada DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA.

Consiste no estudo de inúmeros documentos relativos ao imóvel e ao(s) proprietário(s), ao final sendo apresentado um parecer fundamentado na legislação e na jurisprudência, especificando a existência e probabilidade de riscos na realização do negócio em questão.

A seguir, apresentarei os principais documentos que precisam ser analisados em uma DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA.

Inicialmente, é preciso verificar a situação dos vendedores do imóvel:

1) Se for uma pessoa física: verificar se é casada e o regime de bens do casamento;

2) Se for pessoa jurídica: verificar as certidões (abaixo) de todos os sócios e administradores, além da Certidão de regularidade na Junta Comercial e Receita Federal;

3) Se houver mais de um proprietário pessoa física: verificar as certidões deles e de seus cônjuges.

Lista de certidões concernentes ao vendedor:

a) RG e CPF;

b) Comprovante de residência;

c) Certidão de nascimento ou casamento (e pacto antenupcial, se houver), pois seu estado civil importa (se for casado em qualquer regime que não seja de separação de bens, é necessário analisar toda a documentação do cônjuge também);

d) Certidão dos distribuidores das varas: trabalhista, cível, e juizado cível, família e sucessões, federal, execuções fiscais, falência e concordata;

e) Caso haja apontamento de algum processo que possa gerar dúvidas quanto à influência sobre o imóvel, é possível pedir uma certidão de “Objeto e Pé” do referido;

f) As seguintes certidões negativas:

f.1) CND de Débitos Trabalhistas;

f.2) CND de Protestos (no cartório do domicílio do vendedor e do imóvel);

f.3) CND do SPC e Serasa;

f.4) CND Municipal;

f.5) CND Estadual;

f.6) CND de Passivos Ambientais;

f.7) CND Conjunta da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (relativa à Tributos Federais e Dívida Ativa da União);

f.8) CND de água e energia (nas concessionárias).

Ufa. Agora vamos aos documentos relativos ao imóvel em si:

a) Certidão de matrícula (possui validade de 30 dias);

b) Certidão de ônus reais;

c) CND de tributos do imóvel;

d) CND de débitos condominiais (se for o caso);

e) Em se tratando de imóvel de uma instituição: CND de utilidade pública;

f) Certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) – imóveis onerados com enfiteuse da União ou terreno de marinha (Débitos de Foro e Laudêmio).

Após a obtenção dos documentos, passa-se a análise já mencionada, dos possíveis riscos.

“Ah, quanto documento, que bobagem. Comprei imóveis a vida inteira sem precisar de tudo isso, e nunca tive problemas”.

Bom, se este é seu caso, parabéns! Com certeza você teve muita sorte.

Por outro lado, caso você tenha interesse em saber um pouco mais, colocando em termos práticos o que pode ocorrer em caso de mau negócio, listarei a seguir os principais riscos que o comprador correrá, caso não realize uma adequada análise antes de fechar a compra:

1) Existência de débitos do proprietário que podem envolver o bem (sua venda pode vir a caracterizar fraude contra à execução ou contra credores);

2) Questões envolvendo inventário e partilha (se o inventário foi feito, ou não; possibilidade de aparecer outro herdeiro após o término do inventário, com direito à parcela do imóvel vendido);

3) Débitos do imóvel (que pode vir a ser executado: débitos de condomínio, IPTU etc.);

4) Possíveis gravames do imóvel (hipoteca, usufruto, direito real de habitação etc.);

5) Direito de preferência (pelo locatário) caso o imóvel esteja locado.

A explicação de cada um deles é tema para outro artigo, porém, adianto que, em todos, o negócio corre o risco de ser desfeito!

Meu conselho jurídico: Tenha precaução antes de realizar um negócio imobiliário e evite dores de cabeça! (E, é claro: busque um profissional qualificado para te auxiliar).

Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.

Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br