VALOR VENAL OU REAL NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA?

Talvez você já tenha se deparado com esta questão, e, talvez, sua resposta tenha sido “valor venal, é óbvio”. Afinal, é inferior ao valor de mercado (em regra), e, consequentemente, incide menos imposto na hora de registrar a propriedade (ITBI – imposto sobre transmissão de bens imóveis).

Se você já adotou ou pensa em adotar essa prática... pense outra vez!

Apresento 8 motivos para demonstrar porque ela coloca todos os envolvidos no negócio em risco:

1) O negócio é nulo, ou seja, não tem validade! (Artigo 167, §1º, II do Código Civil);

2) É crime de sonegação fiscal e de falsidade ideológica (todos os envolvidos podem responder);

3) Caso o comprador entre com uma ação judicial contra o vendedor, questionando o negócio realizado, o valor de base para fixação da indenização, pelo juiz, será o valor menor, declarado na escritura;

4) Caso o comprador devolva o imóvel por vícios ou defeitos ocultos, receberá de volta somente a quantia declarada na escritura;

5) O pagamento de Imposto de Renda de, pelo menos, 15% sobre o valor de diferença entre o valor declarado e o valor de venda (lucro imobiliário obtido).

Exemplo prático: João vende à Maria um imóvel por R$ 200.000,00, mas declara-se, na Escritura Pública, o valor de R$ 100.000,00. Anos depois, quando Maria resolve vender o bem, agora pelo valor real (ex.: financiamento), cujo preço é de R$ 250.000,00, terá de pagar Imposto de Renda (15%) + juros + multa + correção monetária, sobre toda a diferença entre o preço declarado (R$ 100.000,00) e o preço de venda (R$ 250.000,00).

Ou seja: compensa muito mais pagar o ITBI sobre o valor real pago pelo imóvel, do que 15% de IR sobre o lucro imobiliário!;

6) Se o imóvel estiver locado, o locatário tem o direito de preferência, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel há, pelo menos, 30 dias (deve-se oferecer o imóvel primeiro ao locatário, pelo mesmo valor que será vendido à terceiros, que terá 30 dias para responder). Caso assim não seja feito, o locatário poderá exigir judicialmente pagar o valor declarado na escritura (anulando-se, assim, o negócio efetivado com terceiro);

7) Os Cartórios de Imóveis, Notas, Títulos e Documentos são obrigados a emitir DOI – Declaração de Operações Imobiliárias à Receita Federal, ou seja, eles informam os valores das transações declaradas em seus documentos, oportunizando a queda em malha fina, em caso de divergência;

8) Incidência de juros, multa e correção monetária sobre a diferença não paga do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e as custas cartorárias, que são fixadas de acordo com o valor declarado na escritura.

Caso o vendedor ou comprador insista em declarar um valor inferior ao que será efetivamente pago, procure assessoria jurídica de sua confiança, agora que você já sabe das possíveis consequências. Lembre-se: ninguém pode te obrigar a cometer um crime!

Melhor prevenir, do que remediar! Sempre declare o valor real do imóvel em suas escrituras públicas.

Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.

Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br