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Este assunto diz respeito a um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e pelos condomínios: como reagir diante da inadimplência dos condôminos.
A lei que regula as relações do condomínio, que é o Código Civil, prevê vários deveres ao condômino e, dentre eles, o de contribuir para as despesas condominiais:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A mesma lei também prevê as penalidades que podem aplicadas em caso de descumprimento dos deveres. No caso da inadimplência das cotas condominiais, a pena a ser imposta é a de juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito.
Via de regra, o condomínio não pode aplicar uma penalidade diferente daquela prevista em lei – nosso Código Civil –.
Isso quer dizer que o condomínio não pode impedir os condôminos inadimplentes de utilizarem área comum do condomínio?
Como não há previsão em lei, o condomínio não deve aplicar tal penalidade. Na prática, porém, isso acontece.
Isto porque já existem diversas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que o condomínio não pode proibir o inadimplente a utilizar as áreas comuns, sejam elas de lazer ou não, sob pena de pagar indenização por danos morais ao condômino. Portanto, atenção!
Veja algumas das decisões do STJ:
Isso quer dizer que, caso o condomínio decida aplicar tal penalidade ao condômino e este ingressar com ação judicial pleiteando indenização, é muito provável que a decisão seja em favor do condômino inadimplente.
A justificativa para as decisões é no sentido de que a utilização das áreas comuns, sem a exclusão dos demais condôminos, é um direito previsto no artigo 1.335, inciso II, do Código Civil.
Além disso, entende-se que tal proibição fere a dignidade humana, vez que, sendo o condômino impedido de frequentar os locais, os demais vizinhos ficam sabendo de sua condição, o que caracteriza uma situação vexatória de cobrança, que é proibida.
Nesta mesma lógica, é proibida a divulgação de lista com o nome dos inadimplentes no condomínio, pois também caracteriza situação vexatória. Caso ocorra, o condomínio também pode vir a responder por danos morais
No fim das contas, toda aplicação de penalidade não prevista e autorizada pela lei, deixa margem ao entendimento do próprio juiz, caso o condômino ingresse com ação judicial.
Portanto, será que vale a pena ao Condomínio correr o risco? Os prejuízos podem ser grandes em uma eventual condenação por danos morais.
Caso você seja o condômino penalizado, agora sabe que possui grandes chances de conseguir uma indenização mediante ação judicial!
Existem outras formas previstas em lei para a cobrança dos inadimplentes:
Aplicação de juros mensais e multa de até 2% sobre o débito (art. 1336, §1º, Código Civil);
Proibição de votar em assembleias (art. 1335, III, do Código Civil);
Protesto dos títulos vencidos e inscrição no Serasa/SPC (art. 784, X, do Código de Processo Civil);
Penhora e leilão do próprio imóvel, caso em que não caberá a alegação de “bem de família” (art. 3º IV, Lei 8.009/90);
Aplicação de multa de até 05 vezes do valor da cota condominial por 2/3 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1336, §2º, Código Civil);
Aplicação de nova multa, também em até 05 vezes do valor do condomínio por 3/4 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1337, Código Civil);
Ajuizamento direto de Ação de Execução, para a cobrança dos valores, sem precisar ingressar com Ação de Cobrança, que será muito mais demorada (art. 784, VIII do Código de Processo Civil).
E aí, tem alguma outra dúvida sobre o assunto? Deixe nos comentários abaixo!
Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br