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Mesmo não prevista tal penalidade em lei, pode ser possível a sua aplicação por meio de determinação judicial. Entenda mais deste polêmico tema, a seguir.
Inicialmente, é preciso verificar quais são os deveres e as penalidades aos condôminos, previstas na principal lei que regulamenta os Condomínios: o Código Civil.
Mais precisamente, o artigo 1.336 deste código os define da seguinte maneira:
I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (exceto se houver disposição em contrário na convenção, alterando a forma de rateio a) por unidade ou b) pelo valor de cada unidade privativa);
PENALIDADE: Juros moratórios previstos em convenção, ou, se não previstos, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
PENALIDADE: Multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 05 vezes o valor de suas contribuições mensais. Além das perdas e danos que se apurarem em processo judicial.
Não havendo disposição na Convenção, caberá à Assembleia Geral, por, no mínimo, 2/3 dos condôminos restantes (todos os condôminos exceto o infrator), deliberar sobre a cobrança da multa.
Já o artigo 1.337 do Código Civil traz a previsão de mais uma multa, em caso de descumprimento reincidente dos deveres acima:
Art. 1.337. Por deliberação de ¾ dos condôminos restantes (excluído o infrator), ao infrator pode ser aplicada nova multa de até 05 vezes o valor do condomínio, além das perdas e danos a serem apuradas na via judicial.
Obs.: Importante destacar que nos casos mencionados, o Condomínio também pode ingressar com ação judicial contra o condômino infrator, podendo ele vir a ser condenado também pela justiça.
Até aqui, foi possível observar os principais deveres e suas punições, mas nenhum deles menciona o comportamento antissocial.
Então, como lidar com ele?
Existem três pilares básicos protegidos pelo Código Civil, quando tratamos de Condomínio: o SOSSEGO, a SAÚDE e a SEGURANÇA.
Assim, toda a conduta que fere diretamente quaisquer destes três itens básicos, pode ser punida pelo condomínio.
Por mais que a lei não traga uma definição específica do que seja uma conduta antissocial, é possível defini-la como toda ação que perturbe o sossego, a saúde e a segurança de todos. Alguns exemplos:
a) Som alto;
b) Barulho em horário de sossego;
c) Gritos, xingamentos, brigas constantes;
d) Atos libidinosos em público;
e) Uso de drogas e entorpecentes proibidos em área comum ou área privativa, causando perturbação aos vizinhos;
f) Ofensas constantes aos vizinhos;
g) Danos à propriedade alheia (ex.: bater no carro dos vizinhos);
h) Atirar objetos pela janela etc.
É no artigo 1.337, parágrafo único do Código Civil, que encontramos a penalidade prevista ao comportamento antissocial. Porém, atenção! A penalidade a seguir só pode ser aplicada em caso de comportamento antissocial reiterado:
Art. 1.337, parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Ou seja, a multa pode chegar à 10 vezes o valor da cota condominial!
É claro que a imposição de toda e qualquer multa deve levar em conta a persistência e a gravidade da conduta do condômino. A lei determina que cabe à Assembleia definir e aplicar a multa ao condômino infrator reincidente.
LEMBRANDO que sempre que houver imposição de multa, deve ser dada a OPORTUNIDADE DE DEFESA AO CONDÔMINO INFRATOR, que poderá elaborar recurso escrito ao Conselho ou à Assembleia (necessário verificar o que diz a Convenção do condomínio).
Para permitir tal exercício de defesa, é imprescindível que o condômino infrator seja NOTIFICADO POR ESCRITO da imposição da penalidade, antes da sua aplicação efetiva.
Ok... E quanto à expulsão do condômino, quando ela será possível?
Não existe previsão específica em lei, atualmente, que autorize a expulsão de um condômino. Contudo, já podemos observar diversas decisões judiciais aplicando tal penalidade, em casos específicos.
Portanto, se, em seu condomínio, ou o qual administra, existe algum condômino causador de perturbações constantes, a ponto de vizinhos se mudarem; reclamações frequentes que, mesmo com a aplicação de advertências e multas, não fazem cessar a conduta inadequada; diálogos, tentativas de acordo, todas infrutíferas, e não existe mais solução aparente: saiba que tanto o Condomínio, quanto o vizinho perturbado, podem ingressar com ação judicial pedindo a expulsão do morador daquele condomínio, ainda que ele seja proprietário do imóvel!
É claro que, sendo o proprietário, não perderá a propriedade, mas sim o direito de habitá-la. Ou seja, será obrigado a mudar-se, mas ainda poderá locar o imóvel a terceiros, por exemplo.
Já no caso do inquilino, este poderá ser igualmente compelido a retirar-se do imóvel, ainda que haja contrato de locação em vigência.
Aliás, você sabia que é possível inserir cláusula de devolução do imóvel, em contratos de locação, para os casos em que se constatar conduta antissocial por parte do inquilino?
Pois bem. Você acaba de ampliar seu leque de opções para lidar com aquele condômino indomável.
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Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br