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Quando um inquilino não cumpre com suas obrigações, pagando o aluguel, condomínio e demais taxas em dia, certamente o locador se depara com uma grande dor de cabeça.
A dor aumenta, em especial, nos casos de contrato de locação sem qualquer garantia, ou quando a garantia não for suficiente para quitar toda a dívida (ex.: caução).
Contudo, é importante alertar para o fato de que a lei impede que a pessoa seja tirada a força do imóvel, sem uma decisão judicial que autorize tal procedimento.
Portanto, se você é locador ou corretor de imóveis, e se encontra, hoje, nesta situação, neste artigo encontrará algumas possibilidades para resolver o problema.
1. Realização de acordo: diretamente ou por meio de um conciliador ou mediador
Tentar dialogar diretamente com o inquilino, pode ser, em alguns casos, bastante eficiente. Isto porque, pode ser que o locatário não esteja de má-fé, mas apenas passando por alguma dificuldade financeira e/ou emocional.
Nesses casos, não é incomum a realização de acordo satisfatório a ambas as partes, com o parcelamento do débito, por exemplo, sem maiores complicações.
Além disso, é possível, ainda, contratar um conciliador ou mediador para ajudar na resolução do conflito (o papel do conciliador e do mediador não é julgar, mas auxiliar as partes a entrarem em acordo).
2. Os meios de cobrança extrajudiciais
É importante destacar, incialmente, que os meios de cobrança jamais podem causar constrangimento, vexame ou envergonhar. É o que prevê a própria lei. Portanto, a educação e polidez devem ser priorizadas em todos os diálogos, a fim de evitar ainda mais problemas ao locador.
As principais hipóteses de cobrança extrajudicial são as seguintes:
a) E-mail/Whatsapp;
b) Notificação Extrajudicial;
c) Protesto.
a) E-mail/Whatsapp
Esta é a modalidade mais informal de todas. É a cobrança mais “fraca” perante a lei, pois não garante que, de fato, foi entregue ao devedor.
Portanto, a sugestão, caso esta modalidade seja utilizada, é de que o seja em um momento inicial da cobrança, a fim de proporcionar um diálogo direto com o inquilino devedor.
Assim, caso a situação não seja resolvida, deve-se buscar a próxima opção de cobrança: a notificação extrajudicial.
b) Notificação Extrajudicial
Trata-se da modalidade de cobrança extrajudicial mais comum e utilizada, por estar amparada em lei e proporcionar segurança (de sua validade jurídica) ao locador.
É, inclusive, exigida a prévia notificação extrajudicial como requisito para o ingresso de algumas ações de despejo, por exemplo.
Esta notificação consiste no envio de uma carta, com uma breve narrativa dos fatos que envolvem a dívida, concedendo-se um prazo para a realização do seu pagamento.
Seu envio pode ser tanto via AR (Carta Registrada com Aviso de Recebimento, pelos correios) quanto via telegrama (através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos), sendo que, a segunda opção permite comprovar, também, o conteúdo do que foi enviado (já que é via cartório), porém, é mais onerosa.
Ainda, é possível que seja entregue pessoalmente ao locatário, coletando-se sua assinatura. Contudo, assim como via e-mail e whatsapp, esta forma não é a mais recomendada, pois não garante segurança jurídica ao locador (ex.: e se o locatário/devedor falsifica sua própria assinatura no recebimento, como será possível comprovar que foi ele mesmo quem assinou?).
c) Protesto
Você sabia que é possível protestar o Contrato de Locação em Cartório de Títulos de Protestos?
Dentre as formas de cobrança extrajudiciais, o Protesto é a modalidade mais drástica de todas, pois pode acarretar grandes prejuízos ao devedor protestado.
Portanto, deve ser utilizada como último recurso, quando as demais tentativas forem esgotadas e não surtirem efeito.
Lembrando que o protesto não possui prazo de validade, e ficará vinculado ao CPF do devedor até que seja quitada a dívida.
Desta forma, o protesto pode ser uma maneira bastante eficiente na cobrança dos aluguéis e condomínios atrasados.
JÁ COBREI DE TODAS AS FORMAS, MAS O INQUILINO CONTINUA INADIMPLENTE. COMO EU FAÇO PARA EXPULSÁ-LO DO IMÓVEL?
Neste caso, já não resta alternativa senão entrar com uma Ação Judicial de Despejo, em face do locatário.
Somente após decisão do juiz confirmando o pedido, é que o locatário será, efetivamente, obrigado a desocupar a propriedade.
Inicialmente, o locatário devedor possui um prazo de 30 (trinta) dias para sair do imóvel, voluntariamente (ou 15 dias, caso já tenha se passado mais de 04 meses entre a citação do inquilino e a sentença).
Findos os 30 dias e não tendo sido desocupado o imóvel, somente então será realizado o despejo, cabendo o emprego de força policial (jamais pode ser feito pelo próprio locador!), inclusive arrombamento. Os móveis e utensílios do locatário podem permanecer com um terceiro, chamado depositário, nos casos em que não os retirar (artigo 65, Lei 8.245/91).
É necessário atentar-se para o fato de que, na Ação de Despejo, não há a cobrança automática da dívida, somente a expulsão do inquilino.
Para isso, é possível ingressar com uma a) Ação de Despejo cumulada com Pedido de Cobrança, ou ingressar com b) Duas ações separadas (Ação de Despejo + Ação de Cobrança / Ação de Execução do Contrato).
DICA: Na primeira hipótese, a situação deve ser analisada com cautela pelo profissional jurídico contratado, pois a ação cumulará dois pedidos diferentes, e, neste caso, o despejo muito possivelmente levará mais tempo para ocorrer, podendo causar ainda mais prejuízos ao locador.
O INQUILINO SAIU DO IMÓVEL, MAS ESTÁ ME DEVENDO OS ALUGUEIS E/OU CONDOMÍNIOS. O QUE FAZER?
Neste caso, não tendo havido ação de despejo, por exemplo, é possível valer-se de todos os meios de cobrança anteriormente mencionados (E-mail/Whatsapp; Notificação Extrajudicial e Protesto), caso ainda não tenham sido utilizados.
É possível, ainda, o ingresso imediato da Ação de Execução de Título Extrajudicial, ou seja, a execução direta do contrato de aluguel (desde que tenha sido assinado pelas partes e por duas testemunhas). O inquilino devedor será citado para efetuar o pagamento em 03 (três) dias.
Se não houver a assinatura das duas testemunhas no contrato, a ação a ser ingressada será diferente: não mais de execução, e, sim, de conhecimento (será preciso comprovar que aquele contrato realmente existiu e que é verdadeiro; o inquilino terá direito de defesa; haverá audiência etc.), em suma, muito mais demorada.
Por isso, deixo mais uma DICA: nunca deixe de inserir a assinatura de duas testemunhas em todos os seus contratos de locação!
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Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br