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Um dos maiores problemas enfrentados por quem aluga um imóvel é a manutenção do bem. Cada vez que algum defeito aparece, surge o questionamento: É obrigação do proprietário ou do inquilino a reparação?
Não existe, é claro, uma única resposta para essa questão, já que há casos em que será de responsabilidade de um, e há casos em que será de outro.
O que diz a lei?
1. A responsabilidade do proprietário/locador
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a que rege os contratos de locações, e, em seu artigo 22, inciso IV, traz como obrigação do proprietário a reparação de vícios e defeitos anteriores a locação.
É por este motivo que é tão importante a realização de um laudo de vistoria antes de os inquilinos passarem a utilizar o imóvel locado. Este laudo, ainda, conta com o prazo, previsto em lei, de uma semana para ser questionado pelos locatários, caso constatem algum defeito que não foi anotado.
Assim, toda falha que for anterior ao contrato de locação, deverá ser registrada no laudo de vistoria e será de responsabilidade do proprietário.
Aqui também se enquadram aqueles defeitos que não são vistos ou conhecidos pelo locatário até a entrada no imóvel, os chamados VÍCIOS OCULTOS.
Ou seja, aqueles casos em que, semanas ou meses após o início do contrato, o inquilino vem a descobrir o problema, não tendo como saber de sua existência antes. Exemplo: lajota do banheiro que começa a desprender-se sozinha.
De um modo geral, todos os reparos que forem de ordem estrutural e fundamentais a manter o imóvel em condições de uso, que lhe agreguem valor de mercado, serão de responsabilidade do PROPRIETÁRIO. Alguns exemplos:
a) Pintura da fachada;
b) Troca de esquadrias externas;
c) Pintura / manutenção do muro e portão externos;
d) Troca e manutenção da tubulação externa e interna de esgoto;
e) Troca da calçada externa do imóvel etc.
2. A responsabilidade do inquilino/locatário
Já ao inquilino cabe, de acordo com o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato, devolver o imóvel, ao término da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
As deteriorações de uso normal são aquelas já esperadas pelo decurso do tempo, e podem ser exemplificadas como o desgaste de prateleiras e móveis, rejuntes, rodapés, portas, janelas etc. desde que não causem a perda de sua função.
O inciso V, do mencionado artigo 23, prevê como responsabilidade do locatário, ainda, reparar todos os danos causados por si mesmo, seus familiares ou visitantes no imóvel.
Pouco importa aqui se houve culpa ou não do inquilino, bastando que se verifique que o dano ocorreu pelos moradores do imóvel ou por seus visitantes.
A exceção à regra é sempre autorizada pela lei. Podemos citar, como exemplo, um caso fortuito ou de força maior (uma enchente, a queda de uma árvore sobre o imóvel etc.) além dos casos em que o dano é causado por terceiro não elencado no inciso V (por exemplo: um invasor, um assaltante).
Por outro lado, os reparos de responsabilidade do INQUILINO dizem respeito ao estrago dos bens por sua própria utilização. Ou seja, que ocorreram após o início do contrato de locação. Alguns exemplos:
a) Conserto ou troca de torneiras e fechaduras;
b) Conserto ou troca da descarga e/ou do vaso sanitário, das borrachas de vedação, do registro de água com instalação externa (que não precise quebrar parede) e dos assentos que quebrar;
c) Troca de cerâmicas, azulejos e mármores que quebrar ou estragar;
d) Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e fiação, bem como conserto e troca da fiação quando o problema for causado pelo próprio inquilino;
e) Conserto ou troca de tomadas de energia elétrica, quando necessário;
f) Troca de vidros quebrados ou trincados;
g) Conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha;
h) Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos etc.
OUTRAS DÚVIDAS COMUNS
De quem é a responsabilidade pela pintura do imóvel no término do contrato de locação?
É necessário verificar o que ficou combinado entre as partes, no início do contrato: se o imóvel foi entregue com pintura nova (que deverá constar no laudo de vistoria), deve ser devolvido com a pintura nova.
Paredes mofadas. Quem deve reparar?
Também é necessário verificar alguns detalhes: se o mofo é proveniente de fatores externos (como uma infiltração ou vazamento), a responsabilidade é do proprietário (ou do vizinho, a depender do caso), já que se trata de acontecimento que o inquilino não deu causa.
Contudo, se o mofo for decorrente da falta de luminosidade do sol, é obrigação do locatário manter as paredes ou teto limpos.
Quanto às infiltrações e vazamentos, de quem é a responsabilidade?
Pode ser tanto do proprietário, do vizinho ou mesmo do condomínio. Dependerá da origem do problema, verificando-se a quem pertence o encanamento com defeito.
O inquilino somente será responsável pelo reparo quando for comprovado que ele mesmo deu causa ao estrago (por exemplo, foi instalar um chuveiro e provocou o rompimento de um cano).
VALE A PENA SABER
As benfeitorias são obras ou despesas realizadas no imóvel locado, a fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo (não se confundem com acessões, que são obras que criam coisas novas e são aderidas ao solo).
Benfeitorias necessárias (conservação): tem por objetivo a conservação e manutenção do imóvel, como reparos no telhado, restauração elétrica ou hidráulica.
Benfeitorias úteis (melhoramento): obras para melhoria no sentido de facilitar o uso do imóvel, trazer mais comodidade, como a instalação de grades de proteção ou a construção de uma nova garagem.
Benfeitoria voluptuária (embelezamento): tem o objetivo de deixar o imóvel mais agradável, não aumentando ou facilitando o seu uso, como jardinagem ou obras de decoração.
O artigo 35 da Lei do Inquilinato prevê que toda benfeitoria necessária realizada pelo locatário será indenizada pelo proprietário, ainda que não tenha sido por ele autorizada; e toda benfeitoria útil, caso autorizada, também gerará direito à indenização. Salvo disposição em contrário no contrato de locação.
Na prática, a maior parte dos contratos prevê o direito de não indenizar o locatário por tais benfeitorias, é claro.
E ainda que pareça abusiva, a lei, de fato, autoriza a renúncia ao dever de indenizar o locatário por ter efetuado, por exemplo, um reparo no telhado do imóvel (benfeitoria necessária).
DICA: Se seu contrato contiver este tipo de cláusula e surgir a necessidade de algum reparo necessário e/ou urgente, contate imediatamente o proprietário para que ele mesmo realize a manutenção necessária!
E MAIS: caso o locador se negue a realizar a manutenção, sendo ela indispensável, o locatário tem o direito de rescindir o contrato de locação sem precisar pagar multa!
Tem alguma outra dúvida ou sugestão sobre o tema? Deixe um comentário!
Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br