.png)
É muito comum que nos contratos de locação haja algum tipo de garantia. E a garantia reflete em uma proteção ao locador, de que os aluguéis, condomínio e demais taxas serão efetivamente pagos pelo locatário.
É importante ter em mente que todas as garantias e sua forma de aplicação, estão previstas em lei (artigo 37 e seguintes, da Lei nº 8.245/91).
Portanto, não pode o locador (ou a imobiliária) inventar uma garantia qualquer, no contrato de locação.
Tipos de Garantia em Contrato de Locação existentes:
1. Caução
Consiste no oferecimento de bens do locatário ao locador, móveis ou imóveis, que serão os garantidores do contrato, em caso de inadimplência.
Pode, ainda, ser prestada em dinheiro, na proporção máxima de 03 (três) aluguéis, que devem ser depositados em uma poupança específica para este fim.
Ao final do contrato locatício, não havendo dívidas, os bens ou dinheiro oferecidos, devem ser devolvidos, neste último caso, devidamente atualizado.
2. Fiança
É uma garantia pessoal oferecida por um terceiro, que recai sobre sua própria pessoa (e não sobre seus bens, como muitos pensam).
O fiador também deve assinar ao contrato de locação, ou outro contrato à parte, para garantir sua obrigação.
A fiança baseia-se inteiramente na confiança do fiador no locatário, já que o fiador responde diretamente por qualquer inadimplemento: aluguel, condomínio ou demais taxas.
3. Seguro de fiança locatícia
Trata-se da contratação de um seguro, junto a uma companhia seguradora, que irá arcar com o pagamento do aluguel, condomínio e demais encargos, em caso de inadimplemento do locatário.
É a garantia mais segura, ao locador, mas também a mais custosa, ao locatário.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Não sendo a forma mais comum, esta garantia locatícia é voltada, principalmente, aos locatários com perfil investidor.
Ela prevê, em síntese, que quotas de fundo de investimento (títulos e valores mobiliários) sejam cedidas em garantia ao locador, durante a vigência do contrato.
Podem ser cedidas pelo próprio locatário ou por terceiro.
→ O Locador figurará como “Credor Fiduciário”;
→ A Instituição Financeira que emite as quotas (autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários), figurará como “Agente Fiduciário”;
→ O Locatário (ou terceiro que ceder as quotas) figurará como “Cessionário”.
Esta modalidade é também regulada pelo Capítulo XII, da Lei nº 11.196/05.
Alguns abusos "clássicos" nas garantias dos Contratos de Locação:
1) Mais de uma garantia no mesmo contrato
É proibida! Sendo cabível, inclusive, ação criminal contra o locador.
2) Gravar (vincular) os bens imóveis do fiador
Se isso ocorrer, teremos uma dupla garantia no contrato e, como dito acima, esta conduta é proibida!
Isso porque, quando a garantia pactuada for a fiança, será a pessoa do fiador a garantia do contrato, e não os seus bens imóveis. Portanto, é expressamente proibido gravar o imóvel do fiador, em um contrato de locação.
A exigência de comprovação de imóveis em nome do fiador é direito do locador/imobiliária, contudo, é somente para dar segurança ao negócio, jamais para onerar o imóvel. Ou seja, o imóvel (ou imóveis) do fiador não pode ser dado como garantia ao contrato de locação.
É por isso que o fiador é livre para vender seus bens, caso queira. AQUI você encontra outro artigo em que falo mais sobre isso.
3) Cobrar aluguel antecipado, quando existe alguma garantia no contrato de locação
Esta é uma cláusula muito comum em contratos de locação, redigidos sem auxílio de um profissional especialista do Direito Imobiliário. O famoso contrato "modelinho do Google".
Trata-se de uma previsão da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), dentre tantas outras peculiaridades que estão previstas na lei. Por isso a necessidade de conhecê-la, antes de redigir ou assinar qualquer contrato de locação!
4) Exigir uma caução com valor superior a 03 aluguéis
Esta é outra previsão expressa da Lei do Inquilinato, que determina que o valor máximo a ser exigido, a título de caução em dinheiro, é de 03 aluguéis correspondentes.
Também bastante comum nos contratos de locação "modelinhos do Google".
Minha gente, contrato não é brincadeira!
É claro que recomendo buscar, sempre, um profissional jurídico de sua confiança para prestar auxílio, seja na hora de redigir (fazer) um contrato, seja na hora de assinar um contrato recebido!
E você, possui alguma outra dúvida? Deixe nos comentários, abaixo!
Letícia Neves é sócia do escritório Bopp e Neves Sociedade de Advogados.
Caso queira continuar essa conversa, entre em contato pelo e-mail contato@boppeneves.com.br